Büroimmobilienmarkt im Fokus

Berlin, 12. September 2023

vdp Immobilien-Forum 2023 liefert Fachinformationen zu Trends im Büroimmobilienmarkt und New Work

Das Immobilien-Forum des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) am 11. September 2023 in Berlin lieferte Informationen über Trends im Markt für Büroimmobilien und gab Einblicke in das Konzept „New Work“. Knapp 70 Gäste nahmen an der Veranstaltung in Berlin in Präsenz statt. Gut 160 Teilnehmer:innen nutzten den digitalen Zugang.

Jens Tolckmitt, 
vdp-Hauptgeschäftsführer skizzierte in seiner Begrüßungsansprache die Rahmenbedingungen für die weitere Entwicklung des Büroimmobilienmarkts. Belastend wirke derzeit vor allem das unsichere gesamtwirtschaftliche Umfeld. Die deutsche Wirtschaft leide u. a. unter den gestiegenen Energiepreisen, hohen Steuern, dem sich verstärkenden Fachkräftemangel und einer erdrückenden Bürokratie. In diesem Umfeld zeige sich der Büroimmobilienmarkt verspannt. Vor allem gingen von den stark gestiegenen Zinsen unvermeidliche Preisanpassungen aus. Für Planungsunsicherheit sorgten darüber hinaus die oftmals nicht zielführende politische Agenda hin zu mehr Nachhaltigkeit und die Frage nach den künftigen Trends bei Homeoffice. Als Hoffnungsschimmer nannte Tolckmitt die Entwicklung der Büromieten, die dynamisch stiegen und darauf hindeuteten, dass der Büroimmobilienmarkt allmählich wieder anspringen könnte. Dazu sei es aber notwendig, dass sich die Unsicherheiten über die weitere wirtschaftliche Entwicklung deutlich reduzierten.

In ihrem Ausblick für den Büroimmobilienmarkt gab
Hildegard Höhlich
vom vdp einen ausführlichen Überblick über den Nutzer- und Investmentmarkt für Büroimmobilien. Unternehmen stellten weiterhin ihren Flächenbedarf und die entsprechenden Arbeitsweltkonzepte auf den Prüfstand. Der künftige Flächenbedarf sei in vielen Unternehmen noch ungeklärt. Vor dem Hintergrund der unsicheren wirtschaftlichen Entwicklung sei mit einem weiteren Anstieg des Leerstands zu rechnen. Auf dem Investmentmarkt bestünden Unsicherheiten in Bezug auf künftige Wünsche der Nutzer und deren Flächenbedarf. Der Fokus liege bei Nutzern und Investoren auf ESG-konformen Immobilien in guten und sehr guten Lagen. Diese hohen Lage- und Qualitätsanforderungen führten zu einer zunehmenden Spreizung der Miet- und Kaufpreisentwicklung. Insgesamt sei für die nächsten Monate mit einem weiteren Preisrückgang bei Büroimmobilien zu rechnen.

Einen Einblick in die neue Arbeitswelt („New Work“) gab
Deborah Reicherts,
Head of New York and Workplace Transformation bei der LBBW Corporate Real Estate Management. Sie zeigte sich überzeugt, dass Büros unverändert ihre Berechtigung hätten, aber neue Konzepte notwendig seien, um Talente anzuziehen, Mitarbeiter:innen wieder in Büros zu locken und dort eine Plattform zur Kommunikation zu schaffen. Aus ihrer Sicht werde das Büro der Zukunft halb so groß, aber doppelt so cool! An einigen Beispielen zeigte sie auf, wie Bürowelten zu einem Ort der Begegnung weiterentwickelt werden können und gleichzeitig die Flächeneffizienz erhöht werden kann.

Kritik an Ausmaß der Regulierung

Die anschließende Diskussionsrunde drehte sich um die Frage, wie die Flächen- und ESG-Transformation bei Büroimmobilien gelingen und finanziert werden kann. Die Gäste

Maria Teresa Dreo-Tempsch, Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp,

Sven Carstensen, Mitglied des Vorstands von Bulwiengesa,

Frank Müller-Rosentritt, Mitglied des Bundestags und FDP-Berichterstatter für Banken im Finanzausschuss,

Jochen Schenk, Vorsitzender des Vorstands der Real I.S. und Vizepräsident des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA),

diskutierten mit dem Moderator

Michael Fabricius, Immobilienredakteur der WELT.

Die Panel-Teilnehmer:innen waren sich einig, dass die derzeitige ESG-Regulierung nicht geeignet sei, die Klimaziele der Bundesregierung – bis 2045 Klimaneutralität zu sichern – zu erreichen. Der Regulierungsfokus liege häufig viel zu stark auf energetisch optimierten Neubauten, dabei sei der große Hebel die energetische Optimierung des Bestands. Im Bestand und auch bei Neubauten würde die Transformation nicht ohne eine Ausweitung der Bereitstellung „grüner“ Energie und auch nicht über Nacht gelingen. Apropos Transformation: Gerade die Förderung der Transformation von bisher „braunen“ Objekten zu „grünen“ Objekten sollte mehr im Fokus stehen. Zudem gebe es generell zu häufig Widersprüchlichkeiten innerhalb der diversen ESG-Regulierungen, die obendrein meist nicht eine CO2-Reduzierung ergäben. So führe beispielsweise die EU-Taxonomie zu einer Fehlallokation von Kapital, ohne dass energetisch Erfolge erzielt werden könnten. Generell sei die ESG-Regulierung zu überambitioniert und es bestehe ein großer Zielkonflikt zwischen ESG-Zielen und deren Bezahlbarkeit. So bestünden zwischen den Top-7-Städten und dem ländlichen Bereich, in dem sich mehr als 70 % der Büroflächen befänden, deutliche Unterschiede. Energetische Optimierungen, die sich in Top-7-Städten aufgrund der dort erzielbaren hohen Mieten möglicherweise durchführen ließen, seien beispielsweise bei Mieten von 8 Euro außerhalb der Großstädte nicht umsetzbar.